Prvorepubliková architektura – zejména v proslulých vilových čtvrtích Prahy, jako jsou Ořechovka, Hanspaulka, Královské Vinohrady či Troja – si dlouhodobě udržuje mimořádně vysoké tržní hodnoty. Mnohé z těchto elegantních vil z období první republiky (1918–1938) svou cenou převyšují i zcela nové luxusní vily. Čím to je? Z mého pohledu realitní praxe to rozhodně není náhoda — je to důsledek souhry architektonických kvalit, výjimečných lokalit a specifických preferencí dnešních kupců.
Tento článek přehledně vysvětluje, proč prvorepublikové vily v Praze představují nadčasovou hodnotu a v čem spočívá rozdíl mezi pojmy „vila“ a „rodinný dům“ v historickém i současném kontextu. Doplňuji i konkrétní příklady cen a poznatky z prémiového trhu.
Vila vs. rodinný dům:
Historický a současný význam
Nejprve je užitečné vyjasnit, co se vlastně rozumí vilou oproti rodinnému domu. Rozdíl není formálně ostrý, ale tradičně se vila chápe jako větší luxusní rodinný dům s reprezentační funkcí a výjimečnou architekturou. Jak uvádí encyklopedické zdroje, v češtině označujeme za vilu takový rodinný dům, který slouží nejen k bydlení, ale i společenským účelům a reprezentaci – má tedy zajímavější architektonické řešení a větší prostor než běžný dům. Rozdíl tkví spíše v pocitu a kontextu: vila bývá spojena s vyšším společenským postavením stavebníka a prestiží, zatímco rodinný dům je obecnější termín pro jakoukoli samostatnou budovu určenou k rodinnému bydlení. Odborníci z praxe rozdíl popisují tak, že vila plní nejen funkci bydlení, ale i reprezentace majitele; často jde o architektonicky pozoruhodné stavby harmonicky zasazené do okolního prostředí. Historicky tedy slovo vila evokuje noblesu a luxus – a prvorepublikové vily jsou ukázkovým příkladem takových domů.
Dnes právní předpisy rozlišují rodinný dům hlavně podle technických parametrů (například do tří bytových jednotek a dvou nadzemních podlaží), zatímco termín vila stavební zákon nezná. V realitních inzerátech či běžné řeči se však vila používá právě pro honosnější rodinné domy, často historické nebo jinak výjimečné. Například funkcionalistický dům na Ořechovce z 30. let bude nazván vilou, zatímco novější menší dům na okraji města spíše rodinným domem. Pojem vila tedy nese konotaci velkorysosti, luxusu a architektonické hodnoty, což přesně vystihuje prvorepublikové stavby v pražských vilových čtvrtích.
Nadčasová architektura a dispozice prvorepublikových vil
Prvorepublikové vily vynikají nadčasovým architektonickým řešením a důmyslnými dispozicemi interiéru, které dodnes působí moderně a prakticky. Tyto domy byly navrhovány s důrazem na pohodlné rodinné bydlení vyšší vrstvy a zároveň na estetiku, která přetrvá generace. Často šlo o mistrovská díla předních architektů své doby – mnoho pražských vil projektovali proslulí tvůrci jako Jan Kotěra, Josef Gočár, Pavel Janák či funkcionalisté jako Adolf Loos nebo Bohuslav Fuchs. Stylově čerpají prvorepublikové vily z různých směrů (secese, art deco, funkcionalismus, modernismus), výsledkem však vždy bylo okouzlující a propracované dílo. Projevuje se to na fasádách s dekorativními prvky, elegantních balkonech, arkýřích, či na typických funkcionalistických prvcích (pásová okna, ustupující terasy, ploché střechy apod.). Interiéry bývají vzdušné, se zvýšenými stropy a velkými okny, takže dodnes poskytují dostatek světla. Důležité je i praktické členění – tyto domy byly už tehdy navrženy velkoryse a funkčně: disponují mnoha místnostmi pro různé účely, často oddělenými reprezentačními a soukromými zónami.
Zařízení a technické vybavení sice časem zastaralo, ale u dobře udržovaných či rekonstruovaných vil se dnes daří propojit historické kouzlo s moderním životním stylem. Například rozvody, vytápění či izolace se modernizují, přičemž se zachovají původní prvky – dřevěná schodiště, krby, štuková výzdoba, vitrážová okna apod. Takto zrekonstruované prvorepublikové vily nabízejí komfort srovnatelný s novostavbou, ovšem v kulisách, které mají historický příběh a charakter. Nadčasovost dispozic se projevuje i v tom, že mnoho těchto vil má řešení předběhlé svou dobu. To vše jsou kvality, které oceňují i dnešní kupci. Architektonická a řemeslná kvalita prvorepublikových staveb způsobuje, že morálně nestárnou – naopak s léty získávají punc originality, zatímco některé módní výstřelky u novostaveb mohou během pár desetiletí vyjít z módy.
Prestižní lokality a urbanistická hodnota vilových čtvrtí
Dalším klíčovým faktorem vysoké hodnoty těchto nemovitostí je lokalita. Prvorepublikové vilové kolonie v Praze vznikaly podle promyšlených urbanistických koncepcí a dodnes patří k nejžádanějším adresám. Ořechovka, Hanspaulka, Troja či část Vinohrad představují exkluzivní rezidenční zóny, kde se snoubí klid, zeleň a výborná dostupnost centra města. Nejde o chaotickou zástavbu – například Ořechovka vznikla po roce 1918 jako vzorová zahradní čtvrť pro elitu státních úředníků, inspirovaná konceptem garden city Ebenezera Howarda. Ulice jsou zde lemovány stromy, domy mají zahrady a celková kompozice čtvrti působí harmonicky. Hanspaulka v Dejvicích se zase proslavila vilami v zahradách na jižních svazích s krásnými výhledy – dodnes platí za luxusní adresu, kde „být z Hanspaulky“ něco znamená . Královské Vinohrady sice nejsou typickou vilovou čtvrtí (převládají činžovní domy), ale i tam se nacházejí solitérní vily či činžovní vily z přelomu 19. a 20. století, často v těsném sousedství parků (Riegrovy sady, Havlíčkovy sady), což zvyšuje jejich atraktivitu.
Tyto lokality mají vysokou estetickou a historickou hodnotu. Mnohé vily jsou památkově chráněné nebo leží v památkových zónách, takže okolní charakter zástavby zůstává zachován – nehrozí, že vedle stoleté vily někdo postaví výškový dům či panelák. Urbanistická kvalita spočívá i v tom, že jde o etablované čtvrti: jsou zde školy, infrastruktura, ale zároveň nízká hustota osídlení a minimum rušivých prvků průmyslu nebo dopravy. Výsledkem je kombinace soukromí, klidu a snadné dostupnosti služeb – ideální pro luxusní rezidenční bydlení. Realitní experti zdůrazňují, že právě výjimečná lokalita je jedním z hlavních atributů, které dělají nemovitost luxusní a zvyšují její cenu i budoucí zhodnocení. Prvorepublikové vilové čtvrti díky své historii a poloze splňují definici lukrativní adresy – jsou to místa, která dlouhodobě přitahují elitu a kde poptávka převyšuje nabídku.
Není tedy divu, že se například Ořechovka často označuje za nejprestižnější a nejdražší vilovou čtvrť v Praze. Jedna nadsázka praví, že kdyby existovala česká verze hry Monopoly zaměřená na vilové čtvrti, nejdražším políčkem by byla právě pražská Ořechovka. Podobně vysoko v žebříčku luxusu figurují Hanspaulka a Baba (obě Praha 6, Dejvice) – i tyto lokality jsou považovány za jedny z nejvyhledávanějších adres pro luxusní bydlení v celé Praze. Troja v Praze 7/8, se svými vilami v blízkosti zámečku Troja, zoologické zahrady a viničních svahů nad Vltavou, je další exkluzivní oblast, kde se vily těší obrovskému zájmu movitých kupců. Právě ve vilové Troji padaly cenové rekordy. Zkrátka, genius loci těchto čtvrtí – tedy kombinace historie, architektury, přírody a prestiže – zásadně přidává na hodnotě zdejších nemovitostí. Novostavby vil, které jsou často spíše v okrajových částech či satelitech za Prahou, takovou kombinaci atributů obvykle nabídnout nemohou.
Dlouhodobá investiční hodnota versus nové stavby
Z pohledu investora představuje nákup prvorepublikové vily v dobré lokalitě velmi jistou a dlouhodobě výnosnou volbu. Tyto nemovitosti jsou vzácné, a tudíž vysoce ceněné – počet dochovaných vil je omezený a nové už nevzniknou, což z nich činí sběratelsky atraktivní artikl. Jak uvádí realitní odborníci, prvorepublikové vily jsou „dnes vysoce ceněny a staly se objektem touhy pro sběratele a nadšence do historie i architektury“, a právě jako vzácný statek představují skvělou investiční příležitost . Z hlediska zhodnocení v čase se prémiové nemovitosti (kam historické vily patří) chovají lépe než průměr trhu: jejich hodnota je stabilnější a méně podléhá výkyvům. V hlavním městě ČR navíc ceny kvalitních a prémiových nemovitostí dlouhodobě rostou rok od roku, a to i v obdobích, kdy běžný trh stagnuje . Tento trend se očekává i do budoucna – unikátní nemovitosti na nejlepších adresách jsou díky omezené nabídce “sázkou na jistotu”.
Preference kupujících v prémiovém segmentu
Kupující v luxusním segmentu realit mají svá specifická přání a hodnoty – a prvorepublikové vily jim je často naplňují lépe než novostavby. Pro mnoho zámožných klientů představuje vlastnictví takové vily statusový symbol a srdeční záležitost. Nejde jen o dům, ale o kus historie, kulturní dědictví a často i architektonický unikát. Tito kupci bývají vzdělaní, zajímají se o architekturu a design, a ocení autentické prvky a příběh domu. Jak již zaznělo, vily z první republiky se staly objektem touhy znalců – sběratelů architektury . Často preferují nemovitosti s „duší“, které v nich vzbuzují emoce a dojem výjimečnosti, což moderní, uniformní novostavba mnohdy nedokáže.
Dalším faktorem je komunita a prostředí. Kdo si kupuje vilu na Ořechovce či Hanspaulce, nestává se jen majitelem domu, ale tak trochu členem „klubu“ – prestižní sousedství vybrané společnosti. Bydlet ve čtvrti s bohatou historií a slavnými sousedy (na Ořechovce v minulosti žili například prezidenti Václav Havel a Václav Klaus, na Hanspaulce známí umělci atd.) má pro kupce punc exkluzivity. To souvisí i s bezpečím a soukromím – vilové čtvrti bývají klidné, diskrétní. Mnozí kupující v prémiovém segmentu vyhledávají právě soukromí uprostřed metropole, a to jim prvorepublikové vily se zahradami poskytují. Typická moderní výstavba rodinných domů dnes často probíhá v satelitních projektech, kde si jsou domy podobné a pozemky malé; naproti tomu historické vily mívají rozsáhlé zahrady, vzrostlé stromy a odstupy od sousedů.
V neposlední řadě hraje roli i hodnotová orientace kupujících. Luxusní nemovitost už dávno není jen otázkou prestiže – stále více kupujících ji vnímá jako dlouhodobou investici, která má obstát v čase. Prvorepublikové vily v dobré lokalitě přesně to splňují: jsou prověřené desetiletími, jejich hodnota je hmatatelná jak po stránce emoční (historie, architektura), tak finanční (omezená nabídka, stabilní růst ceny). Tím pádem odpovídají poptávce po kvalitě, stabilitě a investiční jistotě. Současní kupci jsou velmi sofistikovaní a dokáží si spočítat, že unikátní historická vila bude pravděpodobně za 10 či 20 let ještě vzácnější, zatímco u průměrné novostavby si tím být jisti nemohou. Potvrzuje to i fakt, že poptávka v luxusním segmentu často převyšuje nabídku – v Praze je trvale málo prvotřídních vil na prodej, a pokud se nějaká objeví, zájemců bývá více. To vede k občasnému soutěžení a dalšímu zvyšování cen. Jak uvádí realitní analýzy, Praha patří mezi nejvyhledávanější lokality pro české i zahraniční kupce luxusních nemovitostí; poptávka je vysoká a často převyšuje nabídku, což se promítá do cen.
Příklady cenových rozdílů na pražském trhu
Konkrétní transakce z posledních let ilustrují, jak výrazné cenové úrovně prvorepublikové vily dosahují v porovnání s ostatními nemovitostmi. Například na Královských Vinohradech byla v roce 2025 nabízena k prodeji pečlivě zrekonstruovaná secesní vila z roku 1906 na rozhraní Vinohrad a Vršovic – její cena dosahuje cca čtvrt miliardy korun (250 milionů Kč). Tato suma odráží nejen velikost (užitná plocha přes 760 m²) a moderní vybavení (bazén, wellness, chytré technologie), ale zejména historickou hodnotu a polohu na vyhledávané adrese. Pro srovnání, za obdobnou cenu kolem 200–250 milionů se prodávají třeba nové rezidence za Prahou jen výjimečně, a to pokud nabízejí obrovské pozemky či extrémní luxus.
V prestižní Troji se odehrál jeden z rekordních prodejů: luxusní pětipodlažní vila australského podnikatele Anthonyho Dennyho (s pěti ložnicemi, deseti garážovými stáními, vlastním wellness, bazénem a fitness) se po osmi letech nabízení nakonec prodala za 189 milionů korun. Tato rezidence byla nově postavená na místě původního domu, nicméně právě díky poloze v trojské vilové čtvrti a mimořádnému provedení atakovala cenové maximum na českém trhu. Oproti tomu běžné novostavby rodinných domů na pražských předměstích (bez historické hodnoty a mimo exkluzivní zóny) se v roce 2025 pohybovaly řádově ve desítkách milionů – často 10–30 mil. Kč v závislosti na velikosti a standardu, což je násobně méně. Nejdražší pražské vily tak jasně ukazují, že kombinace historické architektury a lukrativní lokality zvedá cenu nad rámec toho, co by stála sebevíc moderní novostavba na průměrné adrese.
Ještě jinak řečeno: v žebříčcích nejdražších nemovitostí se pravidelně umisťují právě prvorepublikové vily na Ořechovce, Hanspaulce či na starých Vinohradech. Například klasická vila na Hanspaulce o užitné ploše 702 m² byla v roce 2023 nabízena za 205 milionů Kč. Oproti tomu zcela nová, byť luxusní vila podobné velikosti by této sumy dosáhla pouze v případě obdobně prestižní lokality a výjimečné kvality. Data z realitního trhu potvrzují, že historické vily v top lokalitách si drží cenovou prémii – průměrné jednotkové ceny domů v Praze 6 (kam spadá Ořechovka i Hanspaulka) patří k nejvyšším v zemi a výrazně převyšují širší průměr. Běžné novostavby v méně žádaných čtvrtích tak představují odlišný trh.
Na závěr ..
Prvorepublikové vily v Praze představují unikátní souhru architektonické kvality, historického kouzla a špičkové adresy, kterou moderní výstavba jen těžko napodobí. Jejich nadčasové dispozice a design obstály ve zkoušce času – i dnešní nároční majitelé v nich nacházejí komfort a prestiž. Investičně jde o aktiva, jejichž hodnota v čase spíše roste a odolává výkyvům, zvláště díky omezené nabídce a trvalému zájmu kupujících v prémiovém segmentu. Estetická a urbanistická hodnota vilových čtvrtí jako Ořechovka či Hanspaulka zvyšuje atraktivitu těchto nemovitostí – bydlení v zeleni, v krásném prostředí s historií, se zkrátka cení zlatem. Kupující luxusních nemovitostí často preferují právě prvorepublikové vily pro jejich reprezentativnost, atmosféru a společenský status, který s nimi souvisí. Není tedy překvapením, že cenové hladiny historických vil mnohdy převyšují novostavby: platí se za originalitu a tradici, nejen za metry čtvereční.
Pražské prvorepublikové vily tak zůstávají symbolem nadstandardního bydlení i jistou investicí do budoucna. Jak trefně vystihl jeden z článků o Ořechovce – tahle čtvrť byla už před sto lety jednou z nejlepších adres v Praze a „tak je tomu dodnes“. V realitní praxi to znamená, že kdo vlastní či kupuje takovou vilu, získává víc než jen dům: získává dědictví první republiky, které si uchovává výjimečnou hodnotu v čase – často vyšší než jakákoli současná novostavba.
