Kdo někdy zkoušel koupit dům nebo velký byt na Ořechovce, Hanspaulce nebo ve Střešovicích, rychle zjistí, že běžná pravidla pražského trhu tu platí jen napůl. Nejde jen o vyšší ceny. Zásadní je hlavně způsob, jakým se tu nemovitosti objevují (a mizí), kdo je prodává, kdo kupuje – a proč často nenajdete nic klíčového na realitních serverech. Tyhle čtvrti mají specifickou kombinaci: velmi omezenou nabídku, dlouhodobé držení nemovitostí a silnou “sousedskou síť” kontaktů. Výsledek? Obchoduje se tu víc jako v malém městě než v metropoli.
Nabídka je přirozeně malá – a nová téměř nevzniká
V širším centru Prahy se trh průběžně “krmí” novými projekty, přestavbami, vyšší rotací nájemních bytů nebo investičními prodeji. Na Ořechovce, Hanspaulce a ve Střešovicích tohle funguje výrazně slaběji. Zatímco jinde v Praze se dá často vybírat z desítek podobných bytů, tady může být v daném segmentu (např. vila se zahradou v konkrétní ulici) nabídka prakticky nulová. A když se něco objeví, je to událost.
Hodně nemovitostí zůstává v rodinách – a prodává se “až když musí”
Další zásadní odlišnost je sociální a generační. V těchto lokalitách je nadprůměrně časté, že se nemovitosti dědí a drží dlouhodobě, místo aby se prodávaly při každé životní změně. Typické scénáře prodeje tady často nejsou “chceme se přestěhovat do většího”, ale spíš:
- dědické řízení a rozdělení majetku,
- stěhování do menšího kvůli věku,
- potřeba likvidity v rodině,
- složité rodinné dohody (někdy prodej po letech rozhodování).
To má dva důsledky:
- Prodejů je málo, ale když už jsou, bývají hodnotově velké a vysoce sledované.
- Citlivost na soukromí je vyšší. Majitelé často nechtějí “výstavu” svého domu na internetu.
Proč tu nefungují klasické realitní servery
Realitní servery jsou skvělé pro trhy, kde je dostatečný objem nabídky, standardizované produkty a rychlá rozhodnutí. Jenže v těchto čtvrtích se často potkává opak: unikátnost, nízká frekvence prodejů a silná preference diskrétnosti.
Diskrétnost a bezpečnost
U vil a domů s jasnou adresou, zahradou a fotkami interiéru je veřejná prezentace pro část prodávajících nepřijatelná. Nechtějí aby kdokoli zjistil dispozice a zabezpečení, aby se o prodeji dozvědělo široké okolí, nebo aby se “sjeli” zvědavci a realitní turisté.
Inzerát obvykle přitáhne hodně lidí, ale málo relevantních
Na masových serverech se ozve obrovské množství zájemců. Jenže u nemovitostí v řádech desítek milionů je pro prodávající klíčové filtrovat: finanční připravenost, časovou vážnost, schopnost rychle jednat, styl komunikace a spolehlivost. U “prémiových” nemovitostí má často větší cenu méně prohlídek, ale s kvalitními lidmi.
Unikátnost ztěžuje srovnání
Běžný byt 2+kk v novostavbě se dá cenově opřít o podobné nabídky v okolí. Vila z 30. let po rekonstrukci v konkrétní ulici na Ořechovce je ale solitér: rozhoduje mikro-lokalita, stav, architektura, soukromí, zahrada, výhled, parkování, sousedství. Online inzerce tu zkrátka není “nejlepší prostředí” pro správné pochopení hodnoty.
Off-market: tichý motor těchto lokalit
V těchto čtvrtích je off-market (prodej bez veřejné inzerce) výrazně významnější než ve zbytku Prahy. Nejde o žádnou konspiraci, spíš o logiku prostředí, kde je nabídka malá a soukromí drahé. Jak off-market typicky funguje:
- Realitní makléř nebo poradce osloví prověřené klienty z databáze.
- Informace se šíří přes advokáty, správce majetku, architekty, lokální komunitu.
- Proběhne několik cílených prohlídek, často s minimem fotek a bez veřejné adresy.
- Pokud se najde vhodný kupující, jde se rovnou do vyjednávání.
Osobní kontakty nejsou “bonus”, ale infrastruktura trhu
V běžných čtvrtích vám stačí hlídat inzerci, nastavit si alerty a být rychlý. Tady často vyhrává ten, kdo má síť kontaktů v lokalitě, dobré jméno a důvěru (u makléře, advokáta, správy domu), připravené financování a schopnost jednat diskrétně a rozhodně. Osobní vazby fungují jako filtr i jako záruka. Prodávající někdy raději prodá o něco levněji, pokud má pocit, že kupující je solidní, nebude dělat problémy a transakce proběhne hladce. V těchto segmentech je totiž riziko (časové, právní, reputační) často vnímáno citlivěji než rozdíl pár procent v ceně.
Co z toho plyne pro kupující i prodávající
Kupující:
- Nestačí “čekat na Sreality”.
- Část trhu je mimo veřejnou nabídku.
- Vyplatí se budovat vztahy: kvalitní makléř, lokální advokát, architekt, lidé z komunity.
- Připravenost rozhoduje: financování, právní tým, rychlá orientace v hodnotě.
Prodávající:
- Veřejná inzerce není automaticky nejlepší cesta. Může přinést hluk bez výsledku.
- Off-market může být efektivnější, pokud je dobře cílený a správně naceněný.
- Důvěryhodný prostředník je klíč: nejen “prodat”, ale prodat s minimem tření.
Závěr
Ořechovka, Hanspaulka a Střešovice jsou pražské čtvrti s trhem, který je menší, uzavřenější a víc založený na reputaci a kontaktech. Nabídka je omezená už svou fyzickou podstatou – a tím, že mnoho nemovitostí zůstává po generace v rodinách. Proto zde často nevyhrává ten, kdo nejlépe hledá na internetu, ale ten, kdo je napojený na správné informace dřív, než se stanou veřejné. Ve zbytku Prahy je realitní server často “hlavní náměstí”. Tady je to spíš nástěnka, na kterou se občas něco připíchne – ale spousta věcí se domluví ještě předtím, než někdo vytáhne špendlík.
Rádi se staneme i pro Vás průvodcem při nákupu či prodeji vily v této skvělé lokalitě. Ozvěte se nám skrze kontakty uvedené níže.
Za tým PrazskeVily.cz,
Ing. Lukáš Voplakal
